Une mezzanine est un espace surélevé intégré à une habitation. Il peut servir de chambre, de bureau, de salon ou d'espace de rangement supplémentaire. Cependant, la loi Carrez, qui définit la surface habitable d'un bien lors d'une vente, soulève des questions quant à l'inclusion des mezzanines dans le calcul de la surface.
La loi carrez et les critères de surface habitable
La loi Carrez définit la surface habitable d'un bien immobilier comme la superficie des pièces closes et chauffées, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Cette surface est mentionnée dans l'acte de vente, et toute erreur peut entraîner des litiges.
Pour qu'un espace soit considéré comme habitable, il doit répondre à plusieurs critères : - Hauteur sous plafond : supérieure à 1,80 mètre. - Accès à la lumière naturelle : la pièce doit recevoir la lumière du jour. - Possibilité d'habiter : la pièce doit être aménagée pour y vivre, avec un plancher, des murs et un toit.
L'application de ces critères aux mezzanines est souvent complexe et peut générer des débats.
Mezzanines et jurisprudence
La jurisprudence a défini des cas où les mezzanines sont incluses ou exclues de la surface Carrez. Par exemple, un arrêt de la Cour de cassation a jugé qu'une mezzanine ouverte sur le salon, avec une hauteur sous plafond de 1,90 mètre, était considérée comme habitable. Cependant, une mezzanine avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sera généralement exclue de la surface Carrez.
Mezzanines "habitables" et "non-habitables"
La distinction entre mezzanines "habitables" et "non-habitables" est cruciale pour le calcul de la surface Carrez. Une mezzanine est considérée comme habitable si elle respecte les critères de la loi Carrez, notamment en termes de hauteur sous plafond, d'accès à la lumière naturelle et de possibilité d'y vivre. Une mezzanine "non-habitable" ne respecte pas ces critères et sera généralement exclue de la surface Carrez.
Mezzanine et surface carrez : un cas par cas
La prise en compte d'une mezzanine dans le calcul de la surface Carrez est donc un cas par cas, dépendant de sa configuration. Voici quelques exemples concrets :
Mezzanine ouverte sur le salon
- Une mezzanine ouverte sur le salon, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, un accès à la lumière naturelle et une balustrade de sécurité, pourrait être incluse dans la surface Carrez. Par exemple, dans l'appartement de Madame Dubois à Paris, sa mezzanine ouverte sur le salon, avec une hauteur de 2 mètres et une balustrade en verre, a été incluse dans le calcul de la surface Carrez.
- Une mezzanine ouverte sur le salon, avec une hauteur sous plafond de 1,70 mètre, sera généralement exclue de la surface Carrez, car elle ne respecte pas le critère de hauteur minimal. Par exemple, la mezzanine de Monsieur Martin, située dans un duplex à Lyon, ne répond pas à la hauteur minimale de la loi Carrez et est donc exclue de la surface habitable.
Mezzanine fermée avec une cloison
- Une mezzanine fermée avec une cloison, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre et un accès indépendant par un escalier, sera généralement incluse dans la surface Carrez. Par exemple, l'appartement de la famille Lefèvre à Bordeaux possède une mezzanine fermée par une cloison en bois et accessible par un escalier en colimaçon. Cette mezzanine, respectant la hauteur minimale, est incluse dans la surface Carrez.
- Une mezzanine fermée avec une cloison, avec une hauteur sous plafond de 1,50 mètre, sera généralement exclue de la surface Carrez, car elle ne respecte pas le critère de hauteur minimal. Par exemple, la mezzanine du studio de Monsieur Dupont à Marseille, malgré sa cloison et son escalier, n'est pas prise en compte dans le calcul de la surface Carrez car elle ne respecte pas le critère de hauteur minimal.
Mezzanine à faible hauteur
Une mezzanine à faible hauteur, même si elle est accessible, sera généralement exclue de la surface Carrez, car elle ne respecte pas le critère de hauteur minimal. Cette mezzanine pourrait être considérée comme un espace de rangement ou un coin aménagé, mais pas comme une pièce habitable au sens de la loi Carrez. Par exemple, la mezzanine du loft de Madame Durand à Lille, avec une hauteur sous plafond de 1,60 mètre, est utilisée comme espace de rangement et n'est pas comptabilisée dans la surface habitable.
Mezzanine avec escalier non sécurisé
Une mezzanine avec un escalier non sécurisé, non conforme aux normes de sécurité, sera généralement exclue de la surface Carrez, car elle n'est pas considérée comme accessible en permanence. L'absence d'un escalier sécurisé rend la mezzanine dangereuse et empêche de la considérer comme un espace habitable. Par exemple, la mezzanine de l'appartement de Monsieur Delacroix à Nantes, avec un escalier en bois non sécurisé, est considérée comme non-habitable et n'est pas incluse dans la surface Carrez.
Les conséquences pratiques de l'inclusion ou de l'exclusion de la mezzanine
L'inclusion ou l'exclusion d'une mezzanine dans le calcul de la surface Carrez a des conséquences pratiques importantes pour l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. La surface habitable est un élément déterminant du prix de vente. Un bien avec une surface habitable plus importante sera généralement plus cher qu'un bien avec une surface habitable plus petite.
Impact financier
- Si une mezzanine est incluse dans la surface Carrez, le prix de vente sera généralement plus élevé. Par exemple, un appartement avec une mezzanine de 10 mètres carrés, incluse dans la surface Carrez, sera vendu environ 10 000 € de plus qu'un appartement similaire sans mezzanine.
- Si une mezzanine est exclue de la surface Carrez, le prix de vente sera généralement plus bas. Par exemple, un appartement avec une mezzanine de 10 mètres carrés, non incluse dans la surface Carrez, sera vendu environ 10 000 € de moins qu'un appartement similaire avec une mezzanine incluse.
Négociation du prix de vente
L'acheteur et le vendeur peuvent négocier le prix de vente en fonction de l'inclusion ou non de la mezzanine dans la surface Carrez. La présence d'une mezzanine peut être un argument de vente, mais elle peut aussi être un sujet de négociation, surtout si la mezzanine ne respecte pas tous les critères de la loi Carrez.
Risques de litiges
En cas de non-conformité de la surface Carrez déclarée, l'acheteur peut engager des poursuites judiciaires contre le vendeur. Il est donc important de faire appel à un professionnel pour réaliser un métrage précis et éviter les disputes. Par exemple, Monsieur Durand a acheté un appartement avec une mezzanine qui n'était pas mentionnée dans la surface Carrez. Après avoir réalisé un métrage indépendant, il a constaté que la surface réelle était inférieure à celle déclarée. Il a alors engagé une action en justice contre le vendeur pour obtenir une diminution du prix de vente.
La présence d'une mezzanine peut être un atout pour un bien immobilier, mais il est important de comprendre les implications de la loi Carrez pour éviter les litiges et les surprises. La consultation d'un professionnel qualifié est essentielle pour déterminer si une mezzanine est incluse dans la surface habitable et pour négocier un prix de vente juste et conforme à la loi.